home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Monster Media 1996 #14 / Monster Media No. 14 (April 1996) (Monster Media, Inc.).ISO / business / sba961.zip / F402.SBE < prev    next >
Text File  |  1996-01-01  |  17KB  |  356 lines

  1. @332 CHAP 9
  2.  
  3.         ┌──────────────────────────────────────────────┐
  4.         │  ENVIRONMENTAL LAWS AFFECTING YOUR BUSINESS  │
  5.         └──────────────────────────────────────────────┘
  6.  
  7. As the world becomes an ever more crowded place, and as the
  8. damaging effects on our environment of two centuries of un-
  9. restrained industrial development have become more apparent
  10. in recent years, our political attempts to remedy or ameli-
  11. orate these problems, particularly problems of pollution
  12. and toxic emissions, have resulted in a flood of legisla-
  13. tion, regulations and litigation involving environmental
  14. matters.  While this is certainly all to the good in the
  15. larger sense, some of the immediate and unfortunate ef-
  16. fects of many of these new environmental restrictions (and
  17. the harsh penalties for even unintentional violations)
  18. have been to create another whole layer of very intrusive,
  19. frightfully complex and often conflicting government regu-
  20. lations on business, plus a virtual minefield of legal ex-
  21. posure for businesses of all sizes.
  22.  
  23. For small businesses, most of which do not have in-house le-
  24. gal staffs and can hardly afford the large legal fees needed
  25. for professional guidance through this maze of regulations,
  26. the effect of the growing body of environmental laws will
  27. be especially harsh.  Small businesses are also dispropor-
  28. tionately affected by the heavy costs of complying with
  29. various mandated emissions requirements, which often re-
  30. quire large capital expenditures for sophisticated new
  31. pollution control equipment.
  32.  
  33. While we cannot, in this brief space, do much more than
  34. scratch the surface of the environmental law exposure and
  35. increased operational complexities most firms are going to
  36. be faced with from now on, we have outlined below some of
  37. the main problem areas that we feel that a small business
  38. owner needs to be at least passingly familiar with.  We
  39. also provide below a capsule description of most of the
  40. major areas of federal environmental law that may apply to
  41. your business now, or at some time in the future.
  42.  
  43.  
  44. THE REAL ESTATE TIME BOMB
  45.  
  46. Perhaps the most pervasive of the environmental laws, with
  47. the most devastating potential consequences for the unwary,
  48. are the environmental cleanup laws, and the legal liability
  49. that these laws attach to real estate that has been contam-
  50. inated by hazardous substances.  The main laws that apply
  51. here are the Comprehensive Environmental Response Compensa-
  52. tion and Recovery Act  (CERCLA or Superfund -- 42 U.S.C.A.
  53. Sec. 9601 et seq.), and the Resource Conservation and Re-
  54. covery Act (RCRA -- 42 U.S.C.A. Sec. 6901, et seq.).
  55.  
  56. CERCLA and the RCRA apply to virtually every real estate
  57. transaction.  While RCRA applies primarily to currently
  58. generated hazardous waste, including limits on creation of
  59. waste and requirements for disposing of it, CERCLA (or the
  60. Superfund law) is more focused on cleaning up hazardous
  61. substances that have been spilled or dumped in the past.
  62.  
  63. CERCLA (OR SUPERFUND) LIABILITY.  CERCLA deals with all
  64. kinds of pollution:  air, surface water, ground water and
  65. soil pollution.  It covers virtually every type of "hazar-
  66. dous substance" (not necessarily "waste"), as defined un-
  67. der CERCLA, the Clean Water Act, the Clean Air Act, or the
  68. Toxic Substances Control Act, with the major exceptions
  69. of petroleum and certain petroleum derivatives.  The main
  70. thrust of CERCLA is to impose liability on private owners
  71. of property to clean up hazardous wastes that they have
  72. either created or that they have "inherited" from prior
  73. owners, if the property in question was already contami-
  74. nated when it was acquired.
  75.  
  76. In short, even if you were not responsible for creating a
  77. contamination problem, if you acquire real estate that is
  78. already contaminated, and it later becomes apparent that
  79. there has been a spill or dumping that requires an envir-
  80. onmental cleanup, possibly at astronomical cost, YOU ARE
  81. LIABLE for the costs of the cleanup, if you are the current
  82. owner.  Doesn't seem very fair does it?  Welcome to the
  83. 1990's.
  84.  
  85. And worse yet, you can't simply walk away from the proper-
  86. ty and let the government take it, in lieu of paying the
  87. cleanup costs.  You (or your corporation), once you become
  88. an owner of the property, are the responsible party, and
  89. may be held liable for costs that exceed the value of the
  90. property many times over.  Note that you may even become
  91. liable somewhere down the road if you buy a business (an
  92. existing corporation, for instance), if that business once
  93. owned contaminated property, and the government eventually
  94. institutes environmental proceedings against the current
  95. property owner, who then sues all the prior legal owners of
  96. the property (including your corporation) for indemnity.
  97.  
  98. Of course, you may be able to sue the prior owner or anyone
  99. in the chain of prior owners for indemnification, and if
  100. they are still in existence and can be found, and if they
  101. have deep enough pockets, you might even be lucky enough to
  102. recover some or all of the costs from them.  However, since
  103. that is a pretty slim thread upon which to hang your finan-
  104. cial survival, you need to take precautions up front, be-
  105. fore acquiring any real property, to protect yourself from
  106. possible environmental liability for cleanup under CERCLA.
  107.  
  108.  
  109. WHAT CAN YOU DO TO PROTECT YOURSELF FROM ENVIRONMENTAL
  110. CLEANUP LIABILITY?  There are no foolproof answers, other
  111. than to refrain from acquiring any real estate or from buy-
  112. ing an existing business or corporation.  However, the
  113. following are some things you can and should do to reduce
  114. your risk in any such acquisition:
  115.  
  116.     .  Exercise considerable diligence concerning the
  117.        current condition and past uses of any real estate
  118.        involved in a transaction.  Also, if buying an
  119.        existing corporation, you need to find out what
  120.        properties it owned in the past, and to be con-
  121.        cerned whether any such properties may have been
  122.        contaminated by hazardous substances.
  123.  
  124.     . Be particularly wary of any sites that have been
  125.       used as gas stations, landfill areas, or as the
  126.       locations of dry cleaners, chemical or other indus-
  127.       trial production processes, or for battery produc-
  128.       tion, recycling, or metal plating.  Be extremely
  129.       cautious if the site contains underground storage
  130.       tanks.
  131.  
  132.     . Consider retaining an environmental audit firm to do
  133.       detailed site inspections and evaluations to deter-
  134.       mine if there may be a contamination problem.
  135.  
  136.     . In a business or real estate purchase agreement,
  137.       require written representations and warranties about
  138.       the site from the seller, and include provisions un-
  139.       der which they will indemnify you if there is a prob-
  140.       lem.  (And be mindful of the seller's financial via-
  141.       bility, in case you should be forced to seek indem-
  142.       nity from them.  A promise isn't worth the paper it's
  143.       written on, if the seller doesn't have the financial
  144.       wherewithal to make good on it.)
  145.  
  146. Note that, while there is such thing under the Superfund
  147. law as the "innocent purchaser" defense, you must be able
  148. to demonstrate that you made "appropriate inquiry" before
  149. acquiring the property, to determine if there was a pre-
  150. existing contamination problem.  There is little guidance
  151. in the law at this point as to what constitutes an "appro-
  152. priate inquiry," so perhaps you should not expect to es-
  153. cape liability under that rule.  The best defense is to
  154. avoid purchasing property that is contaminated, by taking
  155. the steps outlined above.  Even if such steps fail to dis-
  156. cover a lurking environmental problem, you should at least
  157. have a much stronger argument to make under the "innocent
  158. purchaser" defense if you have done a "due diligence" sur-
  159. vey and had an environmental audit performed by a reputable
  160. firm.
  161.  
  162. RCRA REQUIREMENTS.  RCRA contains a comprehensive set of
  163. rules for managing hazardous wastes (including petroleum-
  164. based substances), regulating those who generate hazardous
  165. wastes, transport them, and store, treat or dispose of
  166. them.  Penalties for violations include monetary penalties
  167. of up to $25,000 a day plus imprisonment.  (Congress hasn't
  168. enacted a firing squad penalty for environmental law viola-
  169. tions -- yet.)
  170.  
  171. One important focus of the RCRA law is on underground stor-
  172. age tanks (USTs), many of which are known to be leaking
  173. gasoline or other contaminants into the surrounding soil
  174. and ground water.  Under RCRA, much of the regulation of
  175. USTs is left to state governments.  Thus, under federal
  176. regulations, the owner of a UST must notify the State of
  177. the existence of the tank, including tanks that were taken
  178. out of service after January 1, 1974. (40 C.F.R. Secs.
  179. 280.3(a) and (b))  New USTs must satisfy federal perfor-
  180. mance standards, which generally require that they be con-
  181. structed of fiberglass-reinforced plastic, or steel that
  182. is cathodically protected from corrosion.  (40 C.F.R. Sec.
  183. 280.20) Furthermore, all existing USTs must be upgraded to
  184. federal standards by December 22, 1998 (40 C.F.R. Sec
  185. 280.21), which will result in some major expenditures for
  186. many small businesses, such as service stations.
  187.  
  188.  
  189. CLEAN WATER ACT
  190.  
  191. The Clean Water Act (33 U.S.C.A. Secs. 1251-1376) makes the
  192. federal Environmental Protection Agency (EPA) and the states
  193. watchdogs of water pollution standards, but also allows
  194. private citizens to sue to enforce the act.  Penalties for
  195. violations can be as high as $50,000 a day, and even negli-
  196. gent, but unintentional violations, can result in imprison-
  197. ment.  This law provides for a system of EPA permits for
  198. discharging certain amounts of water pollutants, for cer-
  199. tain existing facilities.
  200.  
  201.  
  202. TOXIC SUBSTANCES CONTROL ACT
  203.  
  204. If your business is one that engages in the manufacturing,
  205. processing, or distribution of chemical substances, you
  206. should be aware that you may be required under the federal
  207. Toxic Substances Control Act (TSCA -- 15 U.S.C.A. Secs.
  208. 2601-2629) to report certain information to the EPA regard-
  209. ing chemical substances and mixtures you use.  TSCA re-
  210. quires manufacturers to notify the EPA 90 days before pro-
  211. ducing a new chemical substance and, in some cases, for
  212. older chemicals.  The EPA may require safety testing before
  213. approval of such a chemical.  TSCA also has extensive re-
  214. cordkeeping rules regarding use and disposal of toxic chem-
  215. icals.
  216.  
  217. There are severe penalties for failing to make the required
  218. reports to the EPA, including civil and criminal penalties
  219. of $25,000 and up, plus up to a year's imprisonment for each
  220. violation.  Each day the violation continues is considered a
  221. separate violation for purposes of the fines levied under
  222. TSCA.
  223.  
  224.  
  225. PESTICIDE REGULATIONS
  226.  
  227. The Federal Insecticide, Fungicide and Rodenticide Act
  228. (FIFRA -- 7 U.S.C.A. Sec. 136, et seq.) which amends the
  229. Federal Environmental Pesticides Control Act of 1972
  230. (FEPCA), regulates both the manufacture and distribution
  231. of pesticides.
  232.  
  233.  
  234. ENVIRONMENTAL IMPACT REPORTS
  235.  
  236. The National Environmental Policy Act of 1969 (NEPA -- 42
  237. U.S.C.  Secs. 4321-4347) requires an environmental impact
  238. report (EIS) to be prepared with respect to major federal
  239. actions that significantly affect the quality of the human
  240. environment.  While this would not at first impression seem
  241. to directly affect you, as a small business owner, the EIS
  242. requirement also applies in any situation where a federal
  243. agency approves some action by other persons, such as a
  244. private company.  Also, many states have adopted similar
  245. EIS requirements, so that, for instance, when a local plan-
  246. ning board approves a real estate development, an EIS may
  247. be required under state law, if not under federal.
  248.  
  249.  
  250. WETLANDS DEVELOPMENT
  251.  
  252. Portions of the Clean Water Act require that all proposed
  253. development activities which involve the dredging or fil-
  254. ling of wetlands must obtain permits from the U.S. Army
  255. Corps of Engineers. (33 U.S.C.A. Sec. 1344(a))  Thus, be-
  256. fore you acquire real property that you plan to develop
  257. in any way, you need to do a careful survey to determine if
  258. the property lies within an area that is considered to be a
  259. "wetland," or otherwise you may end up "bogged down" with a
  260. piece of property which is undevelopable and which can hard-
  261. ly be sold at all, even for a huge loss.  This has been a
  262. trap for more than one unwitting buyer of land in wetlands
  263. districts in recent years, since "wetlands" includes much
  264. more than swamps and marshes, and many dry-looking parcels
  265. may also fall within the regulatory definition.  Further-
  266. more, be aware that many states have adopted wetlands re-
  267. strictions, which may require you to also obtain state
  268. development permits.
  269.  
  270.  
  271. ASBESTOS REGULATION
  272.  
  273. In recent years, as the severe lung disease, cancer and
  274. other health risks of exposure to asbestos have come to
  275. light, a number of state and federal laws have been enacted
  276. to deal with this problem.  In addition, huge numbers of
  277. individual damage suits for alleged harm to individuals who
  278. were exposed to asbestos in the workplace and elsewhere
  279. have resulted in enormous judgments against many companies,
  280. even driving a giant building materials firm, Johns-
  281. Manville Corporation, into Chapter Eleven bankruptcy to
  282. protect itself from a host of asbestos-related lawsuits.
  283.  
  284.  
  285. Recent federal amendments to TSCA (we hope you haven't got-
  286. ten lost in this alphabet soup of environmental laws so
  287. far), the Asbestos Hazard Emergency Response Act of 1986
  288. (AHERA), have given the EPA power to issue regulations re-
  289. garding asbestos in school buildings.  In addition, OSHA
  290. regulations (29 C.F.R. 1910 and 29 C.F.R. 1926.58) have
  291. also been issued to limit asbestos exposure in the work-
  292. place and to set construction standards regarding use of
  293. asbestos.
  294.  
  295.  
  296. NOISE CONTROL REGULATIONS
  297.  
  298. Both OSHA (Occupational Safety and Health Administration)
  299. and the EPA have issued regulations on noise emission stan-
  300. dards, ranging from aircraft noise to protection of workers
  301. from hearing impairment in the workplace.
  302.  
  303. CLEAN AIR ACT
  304.  
  305. The Clean Air Act of 1970 (42 U.S.C.A. Secs. 7401-7626),
  306. which was substantially amended and strengthened by the
  307. Clean Air Act of 1991, among other things, restricts the
  308. ability of stationary sources of air pollutants to emit
  309. various pollutants into the atmosphere at new or modified
  310. facilities.  States are allowed to implement their own
  311. rules for controlling air pollution levels.  Recent amend-
  312. ments to this law in 1991 have greatly expanded its impact
  313. on small businesses.  New requirements, as they go into
  314. effect, will require air pollution controls as diverse as
  315. vapor-recovery devices on gasoline pumps (as are already
  316. required in California); furniture makers may need incin-
  317. erators to burn off hydrocarbons released from spray-paint
  318. booths; restaurants in smoggy areas will have to install
  319. containment units that collect hydrocarbon emissions from
  320. charcoal grills; many bakeries will have to install oxida-
  321. tion devices or catalytic converters to neutralize the
  322. gases produced by fermenting yeast when dough is baked;
  323. auto-body paint and repair shops will have to install ex-
  324. tremely expensive equipment to catch hydrocarbon emissions
  325. from spray painting; print shops will have to neutralize
  326. or eliminate use of chemicals that contribute to ozone
  327. formation; and much more.
  328.  
  329. As the foregoing examples indicate, the new requirements
  330. under the Clean Air Act of 1991 are very pervasive, and
  331. will affect many "non-industrial" types of businesses who
  332. would never have considered themselves to be "polluters" in
  333. the past.  Companies that are sources of air pollutant
  334. emissions will have to obtain state-issued construction and
  335. operating permits under EPA rules.  Small businesses will
  336. have to apply for permits at least every five years and
  337. file reports of their compliance with the law every six
  338. months, if they produce more than 100 tons per year of any
  339. ozone-forming pollutants, which are the main targets of the
  340. new legislation.
  341.  
  342. For many small businesses, once these rules go into effect,
  343. the main cost of complying with the clean air regulations
  344. is likely to be all the paperwork that will be required,
  345. according to some experts on the subject.  However, pen-
  346. alties for violations are also very severe, with civil pen-
  347. alties as high as $25,000 a day for each violation, plus
  348. felony imprisonment and huge fines for willful or negligent
  349. releases of hazardous air pollutants.  In addition, the EPA
  350. has set emissions fees of $25 a ton for every ton of regu-
  351. lated pollutants that a firm emits, up to $4,000 per year.
  352.  
  353.  
  354. NOTE:  Pending legislation in Congress in early 1995 would
  355. repeal or modify a number of environmental laws, including
  356. the Clean Water and Clean Air Acts.